- 15 de janeiro de 2024
- Posted by: Bender Advogados
- Category: Artigos
O que é a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um instituto jurídico amplamente empregado na aquisição de imóveis financiados, funcionando como um mecanismo de garantia ao credor. Nesse regime, o adquirente do imóvel transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem até a quitação integral da obrigação assumida.
Durante esse interregno, o devedor fiduciário detém a posse direta e pode usufruir do imóvel normalmente.
Apenas com a adimplência total do financiamento é que se opera a consolidação da propriedade definitiva em favor do adquirente. Tal sistemática confere maior proteção ao credor, permitindo a recuperação célere do bem em caso de inadimplência, conforme disciplinado na Lei nº 9.514/97.
O que ocorre em caso de inadimplência?
O inadimplemento das obrigações pecuniárias no âmbito da alienação fiduciária faculta ao credor a deflagração do procedimento de execução extrajudicial, desde que observadas rigorosamente as disposições legais pertinentes.
A Lei nº 9.514/97 estabelece que o leilão do imóvel somente poderá ocorrer após a observância de todas as formalidades legais, que incluem a intimação pessoal do devedor e a devida consolidação da propriedade em nome do credor. A inobservância dessas exigências enseja a nulidade do leilão e pode acarretar sanções ao credor fiduciário.
Intimação do devedor: imposição legal
Antes que a propriedade fiduciária seja consolidada e o bem alienado em hasta pública, é imprescindível que o devedor seja formalmente cientificado do inadimplemento. A intimação deve ser realizada pessoalmente pelo oficial do registro de imóveis competente, concedendo-se ao devedor o prazo legal de 15 dias para purgar a mora, mediante o pagamento das prestações vencidas, encargos contratuais, juros, multas e demais consectários legais (Art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97).
Em não restando frutífera a tentativa de intimação pessoal, quando, por duas vezes, o oficial do registro de imóveis houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, deverá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho, a fim de que seja realizada a intimação pessoal em momento posterior e previamente combinado (Art. 26, §3º-A da Lei nº 9.514/97).
Na hipótese de o devedor não ser localizado no endereço informado, a intimação deverá ser promovida por meio de edital veiculado em jornal de grande circulação por, no mínimo, três dias consecutivos (Art. 26, § 4º da Lei nº 9.514/97).
No entanto, essa providência excepcional somente se justifica quando esgotadas todas as tentativas de intimação pessoal. O descumprimento dessa exigência pode comprometer a validade do procedimento e ensejar sua anulação no âmbito judicial.
O leilão e exigência de averbação no cartório
Não purgada a mora no interstício estipulado, a propriedade fiduciária será consolidada em favor do credor. Esse ato deve ser obrigatoriamente averbado na matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis no prazo de 30 dias, contados do termo final do período para purgação da mora (Art. 26-A, § 1º da Lei nº 9.514/97).
Somente após essa averbação é que o credor poderá dar início ao leilão extrajudicial, que deve ser promovido dentro do prazo máximo de 60 dias a contar da consolidação da propriedade (Art. 27 da Lei nº 9.514/97).
A inobservância desses prazos enseja a invalidade do leilão e pode sujeitar o credor a eventuais reparações civis, visto que a legislação impõe rigorosa observância aos trâmites procedimentais para garantir segurança jurídica ao devedor e evitar execuções arbitrárias.
Direito ao pagamento até a averbação da consolidação da propriedade
Até a data da averbação da consolidação da propriedade no cartório de registro de imóveis, o devedor fiduciário possui o direito inalienável de purgar a mora e reaver a propriedade do bem.
O pagamento deve abranger a integralidade das parcelas vencidas, encargos acessórios e despesas inerentes à execução extrajudicial (Art. 26, § 2º da Lei nº 9.514/97). Havendo adimplemento dentro do prazo legal, o contrato de alienação fiduciária é automaticamente restabelecido, obstando a realização do leilão.
A negativa infundada do credor em receber o pagamento dentro do prazo legal pode ser contestada judicialmente, podendo resultar na anulação do procedimento executivo e até mesmo em eventuais reparações por danos materiais e morais sofridos pelo devedor.
O que fazer se o imóvel for leiloado sem os procedimentos corretos?
Se o imóvel for levado a leilão sem a estrita observância das formalidades previstas na legislação, o devedor pode ajuizar demanda judicial visando à anulação do procedimento e a recuperação do bem.
A ausência de intimação pessoal, a não averbação da consolidação da propriedade fiduciária antes da realização do leilão ou a inobservância dos prazos legais são vícios que podem ensejar a nulidade do ato executivo.
Há farta jurisprudência reconhecendo que a inobservância dos requisitos legais pelo credor acarreta não apenas a nulidade do leilão, mas também a obrigação de indenizar o devedor pelos prejuízos suportados.
Assim, na hipótese de haver indícios de irregularidades no procedimento, é recomendável buscar assessoria jurídica especializada para postular a tutela dos direitos do devedor e, se cabível, pleitear a restituição do imóvel.
Por Willian Negreti Souto